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Prêt hypothécaire ? Que dit votre contrat ?

Nous avons eu vent d’un article de Pierre Hens consacré à l’antagonisme Banque – Assurance, paru dans le mensuel de Feprabel, fédération de courtiers en assurance. Nous en avons repris quelques lignes car il y est entre autres abordée une question essentielle : que contient votre contrat de prêt hypothécaire ?
 
La question est loin d’être anodine car, comme le dit l’auteur, on voit fleurir ici et là des conditions liées au crédit qui, depuis quelques années, évoluent subtilement, avec un impact pourtant important. Nous voulons donc revenir sur cet aspect des choses, histoire d’attirer votre attention afin que vous puissiez signer un accord de prêt en toute conscience. 
 
 
Décider vite, décider mal…
 
Habituellement, parce que nous sommes confrontés à une réalité de marché immobilier qui impose une rapidité de décision, nous sommes très heureux de voir un organisme financier accepter notre demande de prêt hypothécaire, surtout si notre dossier est un peu limite, comme on dit. De là à tout accepter, il y a un pas qu’il faut franchir les yeux bien ouverts. Car de son côté, le banquier traditionnel n’agit pas en bon compagnon d’un temps qui n’existe plus, même si vous tutoyez le gérant de l’agence où vous avez déposé votre demande. Cela fait belle lurette que ce n’est plus lui qui impose sa marque, celle-ci étant apposée par un comité de crédit pour qui vous n’êtes qu’un numéro qui rentre ou non dans les cases d’un formulaire qui sera décortiqué par un programme informatique. Votre ‘scoring‘ sera quand même ensuite apprécié par un(e) analyste en bonne et due forme et pourra être adapté suivant la politique interne de l’institution à ce moment-là. Mais une chose est sûre : il n’y aura pas de miracle. Et donc, la proposition qui vous sera présentée sera très souvent accompagnée de clauses contraignantes, justifiées par l’octroi d’une réduction plus ou moins forte sur un taux de base plus ou moins élevé. 
 
 
Libres,… mais en conditionnelle ? 
 
Ces conditions ne sont pas innocentes. A côté des classiques comme l’obligation de souscrire une assurance solde restant dû, une assurance incendie et ouvrir un compte à vue auprès de l’agence où le prêt est conclu, il y a en a d’autres plus insidieuses. Outre que les premières ne sont souvent pas gratuites, les secondes ont une tendance à vous enfermer dans une sorte de fidélité à sens unique qui instaure un sentiment de dépendance dont une inappétence pour les affaires financières ne se départit pas facilement. En voici quelques unes :
 
– Tous les revenus du ménage (on ne parle plus de salaire uniquement) doivent impérativement être versés mensuellement sur le compte ouvert auprès de l’organisme qui a accordé le crédit ;
– Au moins 10 opérations mensuelles doivent être réalisées sur ledit compte ;
– Chaque emprunteur doit assurer 100 % du montant emprunté en couverture décès (alors que 50 à 60 ù peuvent suffire, suivant les revenus) ;
– La couverture incendie de l’immeuble mis en garantie doit être couvert pour le montant du capital expertisé, si expertise il y a eu ;
– Les contrats ne peuvent être souscrits qu’auprès de l’agent qui a négocié le crédit et ils doivent rester gérés par cette seule agence pendant toute la durée du crédit, un autre agent de la même banque ne pouvant en reprendre la gestion ;
– En cas de non-respect de l’une des obligations, toutes les réductions conditionnelles seront immédiatement annulées, même si ensuite le consommateur se ravise et corrige « son erreur » pour à nouveau répondre aux obligations contractuelles pour lesquelles il a signé ;
– Une réduction supplémentaire est accordée si le client rapatrie d’autres contrats à l’agence ; 
– Etc.
 
On remarquera que les mots ont leur importance et que, par exemple, le terme ‘doit‘ n’est pas inscrit par hasard…
 
 
Le taux n’est pas tout !
 
La question qui se pose est finalement : est-ce que cela en vaut la peine ? Car ce qui est en jeu, c’est sans doute un taux, mais surtout une mensualité. Et le problème, c’est que dans une négociation de prêt, on a tendance à ne voir que ça ! Grave erreur ! 
 
Tout d’abord, il faut bien se rendre compte qu’une réduction de taux n’a plus aujourd’hui le même impact qu’il y a quelques années. Tout simplement parce que les taux sont bas et que passer de 1,50 % à 1,40 % n’aura pas une influence concrète majeure sur une mensualité. Comme indiqué dans notre ouvrage À la vie, à la mort (disponible gratuitement pour nos abonnés en cliquant ici), il faut tenir compte de tous les paramètres pour comparer des propositions entre elles. Ainsi, dans un simple tableau Excel, on pourra efficacement reporter sur toute la durée du prêt :
 
– Les mensualités
– Les frais de dossier
– Le coût des assurances et compte obligés
– Les éventuels autres frais
 
Après division du total par le nombre de mois, on arrivera à une mensualité comparable avec d’autres formules. 
 
 
Conclusion
 
Dans le cadre de cet exercice relativement simple, nous ne pouvons suggérer qu’une seule ligne de conduite : conserver un maximum de liberté sur chaque point du projet. En clair, privilégiez les prestataires qui imposent le moins de conditions. Certaines institutions n’imposent d’ailleurs rien ou quasi et il en est une qui le fait tout bêtement parce qu’elle n’a pas de pôle assurance (suivez mon regard). Une réduction de taux est accordée non pas en fonction de ce qu’on achète en plus, mais en fonction de la cohérence du projet en terme de durabilité.
 
En ce sens, nous proposons à nos clients de réaliser gratuitement une étude en assurance solde restant dû qui, au moins, leur permettra de comparer les conditions imposées par le prêteur et celles que nous pouvons consentir. Le but premier n’étant pas de souscrire absolument cette assurance par notre intermédiaire, mais d’avoir un outil de négociation concret pour tenter d’obtenir des conditions plus avantageuses. Causer ne peut certainement pas faire de tort… et si au moins nous avons pu vous aider, nous en serons ravis !

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